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第一部分商品房投资法律问题释解3

第一章房地产投资概述3

一、房地产投资的特点3

目 录3

二、房地产投资入市时机的选择4

三、房地产投资方法的选择6

第二章投资理念9

一、强化投资意识9

二、判断投资价值10

三、避免投资误区14

四、区别自住与投资16

五、五种房子不宜投资18

一、房产投资保值应注意的问题21

第三章投资技巧21

二、便宜房投资技巧24

三、商铺投资技巧25

四、小户型投资技巧26

五、写字楼投资技巧28

六、其他几种房产投资技巧30

第四章挑选房屋32

一、住宅设计的三维空间32

二、怎样挑选住宅的结构和类型34

三、怎样挑选户型38

四、怎样挑选高层住宅和底层住宅42

五、怎样挑选住宅环境44

六、我国住宅发展的七大趋势46

一、怎样寻找具有租赁盈利潜力的房屋48

第五章房屋租赁48

二、房屋租赁的条件和程序49

三、房屋租赁中的权利义务53

四、房屋租赁合同55

附1：商住楼租赁合同（示例）60

附2：房屋租赁示范合同（消协版）65

附3：房屋出租居间合同（示例）72

五、怎样计算房屋租金收益77

六、房屋出租中应注意的问题82

第六章二手房投资84

一、怎样选择适宜投资的二手房84

二、二手房价格的确定85

三、二手房买卖合同88

附：二手房买卖合同参考范本91

四、二手房买卖的税费94

五、二手房贷款和公证95

六、购买二手房应注意事项98

七、二手房投资获益要点100

第七章投资税费104

一、交易税费104

二、其他税费107

三、关于土地出让金的规定122

四、怎样计算购买商品房的总支出124

第八章投资贷款127

一、贷款购房技巧127

二、贷款购房条件和程序130

三、购房贷款的偿还方式136

四、延期偿还贷款的责任139

一、住房公积金的功能141

第九章公积金贷款141

二、商业贷款和公积金贷款比较142

三、公积金余额查询145

四、申办公积金贷款程序146

五、住房公积金贷款保险148

六、公积金贷款购二手房149

第十章房屋贷款保险151

一、房地产保险概述151

二、房屋贷款的保险内容154

三、如何购买房屋贷款保险155

四、提前偿还贷款怎样退保险155

第十一章投资收益157

一、怎样测算房产投资成本157

二、影响投资收益的因素158

三、计算投资收益三种方法160

四、出租与出售的收益比较161

五、如何获得最大收益164

第十二章风险防范167

一、房地产投资的风险种类167

二、怎样降低房地产投资的风险170

三、房地产投资中的风险控制手段173

第二部分商品房投资案例解释177

1．赵某与马某未定期限房屋租赁合同纠纷案177

2．陈某与厦门市土地房产管理局房屋确权案180

3．汤某与深圳市某房地产经纪评估有限公司185

房地产中介机构连带赔偿纠纷案185

4．刘某与上海某房地产有限公司房产利益损失188

赔偿纠纷案188

5．杨某、李某与张某、邱某房屋典当纠纷案191

6．周某、阎某与上海某置业有限公司迟延194

交付房屋买卖纠纷案194

7．张某与某房地产开发公司房屋买卖合同198

赔偿纠纷案198

第三部分商品房投资相关法律法规203

城市房屋租赁管理办法203

房屋建筑工程质量保修办法209

房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定212

房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理216

暂行办法216

商品房销售面积计量监督管理办法219

城市房地产抵押管理办法222

房产测绘管理办法………………………………………………（231 ）城市房地产转让管理规定236

关于房地产中介服务收费的通知241

国家计委建设部241

住房公积金管理条例244

商品住宅价格管理暂行办法253

商品住宅性能认定管理办法（试行）257

中国人民银行个人住房担保贷款试行办法263

个人住房贷款管理办法269

中华人民共和国国家标准房地产估价规范275

危险房屋鉴定标准300

国家计委建设部307

关于规范住房交易手续费有关问题的通知307

住房置业担保管理试行办法309

中华人民共和国契税暂行条例细则315

国家税务局319

关于土使用税若干具体问题的解释和暂行规定319

中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例323